永然地政士聯合事務所 李廷鈞地政士
根據民國109年3月3日自由時報A10版記者許國楨「出租戶籍沒遷出,房子竟變別人的」報導,有民眾在網路揭發歹徒詐騙「出租房屋」的新手法,提醒房東出租房屋,最好把自己戶籍也遷走,別讓承租人有機會收到房東的重要信件。
有房東在房屋出租後,因為節稅等原因,將戶籍仍留在出租房屋原址未遷走,卻遭到有心房客攔截房屋稅單,房客再偽造房東簽發的本票,向法院聲請本票裁定,進而取得「債權憑證」,雖然法院依照戶籍地址雙掛號通知,但通知書早一步被房客取走,房客再持本票向法院聲請裁定准予強制執行,拍賣房東的房子,雖然房東放在保險箱的權狀和印鑑章都完好,但等房東去察看發現房屋已經遭到所有權移轉過戶。
對此地政機關正式公文通知書,通常以戶籍地址為通知送達,因此房東應將戶籍設在可收到通知處所,戶籍千萬不要留設信任度不高的收件人,或是出租房屋的現址,以免遭到不肖之承租人有機可乘。
對此,中華民國地政士公會提醒民眾,除了保護好自己的證件跟跟印鑑等各資,不要交給外人之外,也可以在持有房地產設定抵押,因為謄本上顯示有貸款,對於詐騙集團來說,帳面上看起來金額有限,可減少詐騙集團興趣。
筆者認為,出租房屋,建議把戶籍遷出,因為如果房屋有出租事實,即使有設籍也不符合地價稅「自用」的要件,將來移轉如果要適用自用土地增值稅,一年內也不能有出租或營業,否則遇到不肖地承租人時,可能會因小失大,而得不償失!
永然聯合法律事務所李永然律師也認為台灣的騙子愈來愈多,而且已經「國際化」,此由「電信詐欺」即可看出,像本案例中的承租人確實也有些法律常識,居然用這樣的手法,就把出租人的房子拍賣掉,實在非常可惡,出租人務必小心謹慎,切勿讓歹徒有可乘之機!