作者： 李永然
《108-10-3780幸運雜誌108年11月第114期第7頁》

一、不動產爭訟日益增多
不動產包括土地及其定著物，而定著物又有建築改良物、農作物等。關於不動產爭訟主要有「土地爭訟」及「建築物爭訟」。所謂「土地爭訟」乃指對於土地有所爭執，關係人請求法院或仲裁機構依法論斷是非曲直者，稱之（註1）；「建築物爭訟」則指對於建築改良物有所爭執，關係人請求法院或仲裁機構依法論斷是非曲直者，稱之。
國內不動產爭訟日益增多，有關「不動產所有權」有關的爭訟也不少，筆者謹藉本文予以剖析。

二、無權占有不動產的爭訟
首先談到無權占用不動產的爭訟，當不動產所有權的不動產遭到無權占用，所有權人可以行使《民法》第767條第1項的「物上返還請求權」，即「Ⅰ、所有人對於無權占有或侵奪其所有權者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」因而實務上，常有「拆屋還地」、「返還土地」及「遷讓房屋」的爭訟。
（一）、拆屋還地：例如：甲竊占乙所有之土地，在乙的土地上建築房屋，乙即可本於所有權之地位，要求甲拆屋還地，同時請求返還「不當得利」（《民法》第179條）或「賠償損害」（《民法》第184條）。又丙承租丁的土地建築房屋，租期屆滿，承租人丙應回復原狀，返還土地；丙卻拒不履行，丁也可以請求丙拆屋還地，並請求至返還時為止之不當得利或賠償損害。
（二）、遷讓房屋：例如：A有房屋未居住使用，B利用A不注意，即自行遷入佔用；嗣後A發現，A即可要求B遷讓返還，並請求返還不當得利或賠償相當於租金的損害賠償。又如果占用人B竊佔已經超過15年，A向B請求返還，B能否提出《民法》第125條「15年」的消滅時效抗辯？按司法院大法官釋字第107號解釋：「已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用」（註2）。
（三）、逾界建築的拆屋還地：所謂「越界建築」係指土地所有人建築房屋，逾越疆界而言，至於因越界而占用之土地，究為鄰地之一部抑或全部，在所不問（最高法院58年度台上字第120號判決）（註3）。又《民法》第796條第1項規定：「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。」。
進而此一爭議的所有人務必注意因請求拆除越界建築房屋，必須「鄰地所有人知其越界而不即提出異議」為其要件，此項事實於實務上應有主張有逾越建築的土地所有人須負「舉證責任」（最高法院45年台上字第931號判決）（註4）。又逾越建築拆屋還地也準用於「地上權人、農育權人、不動產役權人、典權人、承租人、其他土地、建築物或其他工作人利用人」，此為《民法》第800條之1條所明訂(註5)。

三、占有時效取得土地之爭議
其次，在土地所有爭議還有涉及「時效取得」，例如：《民法》第769條規定：「以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，得請求登記為所有人」；由前述規定可知由於針對他人土地主張依占有時效取得所有權，以該不動產「未經登記者」為限（註6）；因而欲主張時效取得之占有人務必要注意。

四、共有不動產分割之爭議
再者，不動產共有時，欲消滅共有關係時，須進行「分割」，無法協議時，即可進行「裁判分割」（《民法》第824條第2項），也可以依《土地法》第34條之1第6項：「…不能自行協議分割者，任何共有人得申請直轄市、縣(市)地政機關調處…」。共有物分割請求權其性質為「形成權」的一種，關於分割之方法，「分割原物」或「變賣」之而分配價金，法院有「自由裁量權」，不受任何人共有人主張之拘束(註7)，共有人進行此一爭訟務必加以注意。
共有人中有死亡者，他共有人應注意應先代位訴請繼承人辦理「繼承登記」，再同時合併訴請分割共有物(註8)。

五、結語
關於不動產所有權之爭訟，筆者謹舉前述類型為探討，其實尚有其他類型；所有人進行主張時，務必注意法律規定及相關實務見解，俾求正確運用法律（本文作者為永然聯合法律事務所所長，永然兩岸法律事務中心創辦人）

註1、陳銘編著：房地產爭議案例解析，頁1，民國78年2月初版，五南圖書公司發行。
註2、陳志雄等編著：訴之聲明及其相關法律問題之實務案例介紹，頁170，2018年9月二版一刷，新學林出版公司出版。
註3、江松鶴等著：不動產訴訟實戰，頁189，2018年4月二版一刷，五南圖書公司出版。
註4、江松鶴等著：前揭書，頁189。
註5、該條文係於民國99年修改《民法物權編》時所增訂，參見劉昭辰著：物權法實例研習，頁115，2013年10月初版1刷，三民書局發行。
註6、陳銘福著：房地產爭訟案例解析，頁24。
註7、江松鶴等著：前揭書，頁291。
註8、陳志雄等編著：前揭書，頁713~714。