永然地政士聯合事務所 李廷鈞地政士

根據民國109年8月13日經濟日報A13版記者程士華所撰「售屋三情況，當心課營業稅」的報導，個人出售房屋，就算有繳納「房地合一稅」，規模性的買賣還是有可能會拉高其他課稅負擔；目前稅務單位針對只要有架設網站、店面、掛招牌或是聘請員工，都有可能被認定為「專業賣家」，必須要營業登記、繳納營業稅、營所稅。

高雄有民眾向國稅局詢問，本人出售自己購買的不動產，明明已經依法申報房地合一稅，為何仍被國稅局要求要辦「稅籍登記」？

國稅局官員指出，會作出這樣的要求，因為國稅局發現該民眾不僅頻繁出售名下多筆不動產，甚至還將某個空間設為「營業場所」，聘雇員工處理出售事宜。根據財政部函釋，有三類狀況只要符合其中之一，跟經常性銷售房屋一樣，會被國稅局要求設立稅籍、課徵營業稅及營所稅：像是設有固定營業場所，而且包括但不限於實體店面，就算只是「架設網站」、「加入拍賣網站」賣房，國稅局查到也算數。或者是具備營業牌號，官員表示，合法設立營業登記當然會課稅，但就算是私下掛起招牌，沒申請營業登記，國稅局依然會要求補辦稅籍登記。還有聘雇員工，幫忙打點房屋銷售事宜，對國稅局而言，這也算是專業賣家的認定標準之一。以上三類狀況並不用全部符合，就算只符合其中一項，就須課徵營業稅，除非持有房屋達六年以上、建屋前持有土地達十年以上。

國稅局補充如果被要求補設稅籍，由於已經有應稅營業額了，屋主可以向國稅局申請註銷原本已申報的個人房地合一稅，再把原本售屋所得，合併到營所稅進行計算，避免重複課稅。

筆者提醒民眾，如果頻繁出售名下不動產，也可能會被認定為具有營業行為，一般來說一年內出售「六戶」(以建號為準)以上，就可能會被國稅局要求設立稅籍，補報營業稅。

永然聯合法律事務所李永然律師也認為個人從事房地產買賣投資，一定要注意到目前的課稅實務，尤其是「財政部」相關的解釋函令，不過如此自己覺得受冤枉，還是可以尋求「稅務救濟」，尤其現在已有《納稅者權利保護法》，納稅義務人可以運用該法的規定，找專業律師、會計師進行稅務救濟！