永然地政士聯合事務所 李廷鈞地政士

根據民國109年5月3日工商時報A2版記者林昱均「地上權標售，出現三年空窗期」的報導，台北市地上權未來三年出現大案「空窗期」，財政部國產署表示，因為南門市場原址改建工程受到疫情影響，現在作為臨時中繼站的華光社區特二用地，可能要等到2023年才能收回，受此影響，可能台北市地上權會有一段時間無大案可標。

近三年來堪稱地上權案標售大熱季，凡出售地上權物件都相當搶手，包括元大人壽2018、2019年分別以新台幣82億、53.3億元標下空軍官兵活動中心、松江南京捷運地上權；南山人壽2019年搶下信義行政中心、2020年世貿三館，得標金額各新台幣159.8億、312.7億元，均在市場掀起話題，尤其世貿三館還創下面積最大、單價最高的地上權標售紀錄。

不過，巧婦難為無米之炊，台北市地上權風潮被帶起的同時，除了即將在109年5月底前標售的國泰營區外，國產署手中台北市大面積素地，只剩下三年後的「華光特二案」。根據了解台北市政府2013年認定南門市場現址大樓未符合耐震規定，著手規劃改建，經行政院協調，每年花費新台幣4000萬元，向國產署租借中正紀念堂旁邊華光社區特二用地，作為台北市南門市場中繼市場。

但台北市政府2019年10月才跑完行政程序和溝通，將南門市場遷至華光特二後啟動原址改建，預計2022年10月遷回，但受到疫情影響，工程進度延宕，完工可能要延長到2023年。

國產署曾國基署長表示，2023年前可能無法招標此案，該案總面積0.89公頃，是已經公告招標的國泰園區案之外，台北市未來三到五年的唯一大案。且他分析，地上權案搶手「租金合理化」是重要原因，因為2016年修正規定，地租年息率改為兩部分，每年隨著申報地價調整年息率1%，剩下以決標年度公告地價計算，投標業者可有效計算投資報酬率，不用擔心地方政府大幅度調漲公告地價受到影響。

此外，國泰園區案，面積0.98公頃，權利金底價高達新台幣61.16億元，國產署表示，除了容積率提高到400%，也放寬用途為商業用，權利金底價新台幣61.16億元，存續期間70年，建蔽率上限50%來算可蓋8層樓，由於鄰近航道，依據《民用航空法》機場附近興建計畫高度60公尺以上才要審查，國泰園區得標廠商若興建15層樓，每層樓以3.5公尺計算，仍低於民航局規範。

筆者認為，台北市中心寸土寸金，大面積土地取得困難，如果要透過都更，整合難度也相當高，因此大面積國有土地的地上權，雖然較不適合興建住宅，但是可以興建商辦出租，或是經營飯店、百貨，因為權利金較所有權便宜，地租也堪稱合理，算是穩定的投資標的，身受壽險業者青睞。

永然聯合法律事務所李永然律師認為國有土地的活用，運用「地上權」成績不錯，但一定要「地點」優越，比較會受到投資人青睞。不過要投入國有土地設定地上權，一定要做好財務規劃，才能確保投資成功。