永然地政士聯合事務所 李廷鈞地政士

根據民國109年6月1日聯合報A8版記者陳俊智「車位停汽機車挨罰，住戶提告敗訴」的報導，社區大樓停車糾紛頻傳，許多住戶和管委會對簿公堂。新北市就有一名陳姓女子在大樓停車格同時停放自己的汽車和機車，被管理委員會以違反「社區規約」開罰，但她主張車子沒有超出格線，並未妨礙他人，新北地院認為社區規約有約束力，判陳女敗訴。

判決指出，陳女社區曾召開「區分所有權人會議」，決議停車位只能停放汽車一輛或大型重機1~2輛，普通機車、自行車和嬰兒車等私人物品均禁止，勸導三次無效可以開罰，屢勸不聽由管委會移除、催收。

但陳女主張，停車位屬於約定專用特定空間，只要在車格範圍內應該可以自由使用，自己決定停放的車種和數量，社區規約沒有權力也沒有理由限制，決議應屬無效。

社區管委會則強調會議程序沒有瑕疵，也依照流程完成會議紀錄送達和公告，而且社區停車場在《公寓大廈管理條例》中屬於防空避難室兼停車位，所有權由購買車位住戶共同持分，停車方式本來就應該受到規約的限制。

法院認為，「社區規約」由社區區分所有權人討論訂定，基於私法自治和團體法法理，除非牴觸法律強制、禁止規定，或是違背社會公共秩序善良風俗外應該均屬於有效。

該次社區會議決議內容是針對停車空間的管理維護，保障社區多數人權利，規約應該一體適用，判陳女敗訴。

筆者提醒民眾，購買公寓大廈，應該詳閱「社區規約」，因為《公寓大廈管理條例》中社區規約有「住戶憲法」之稱，住戶應該都要共同遵守，既然管委會已經對於停車位的使用有規範，住戶也必須遵守。此外社區停車位如果停放機車或是任由住戶堆放私人物品，除了不美觀，也會影響到動線和公共安全，因此社區的禁止並非沒有理由。

永然聯合法律事務所李永然律師也認為「公寓大廈社區」如要有秩序並上軌道，一定要有熱心公正的「管理委員」組成「管理委員會」，並訂正「規約」管理社區的「共用部分」，這樣也才能使社區的價值提升！