文/張則君

近年來，國內房地產市場在政府政策與金融環境的雙重影響下，產生了劇烈變動。從嚴格規範不動產投機炒作的《平均地權條例》修法，到中央銀行旨在穩定房市的選擇性信用管制（限貸令），都對預售屋及新成屋的買賣交易投下了巨大的變數。面對複雜的法規與潛在的交易糾紛，購屋族與業者亟需一本全面且專業的法律指南，永然聯合法律事務所聯手永然法律基金會特別策劃《買房不踩雷：限貸令×預售屋全攻略法律手冊》，由住商不動產仁愛光復加盟店（好厝多不動產經紀股份有限公司）捐印，提供民眾免費索閱，希望透過這本法律手冊的引導，購屋族能更理性地面對政策變動，確保自己的巨額投資能平安著陸。

近年來台灣房價持續高漲，民眾購屋的壓力與日俱增，尤其在低薪高物價的時代，年輕族群想要買間安身立命的房子，更是難上加難。政府為了抑制炒作房價、維護房地產市場秩序，陸續推出《平均地權條例》修正及央行實施「限貸令」。這些政策雖然旨在打擊投機，但也讓一般消費者在購屋過程中面臨更多不確定性。近期媒體報導，國內房地產交易量大幅降低，預售屋與成屋市場雙雙走弱，也讓許多民眾擔心房市是否將面臨泡沬化？自己的投資會不會血本無歸？或者現在是進場購屋的時機嗎？

《平均地權條例》修正，炒作不動產有法可管

執業超過46年，在不動產法律領域有多年實務經驗的永然聯合法律事務所所長李永然律師表示：「國內房價過高，一直是民怨之首，年輕人大嘆永遠買不起房子，乾脆『躺平』算了，因此，為了消除民怨及挽回年輕人的支持率，執政的民進黨政府不斷使出各種打房措施，這一波的『打房政策』主要為內政部《平均地權條例》的修法與央行的選擇性信用管制（即限貸令）。 這些政策主要在抑制不動產市場的投機炒作，尤其針對多屋族、法人及投資客，希望透過信用緊縮和交易規範，來達到健全市場和抑制房價過快上漲的目的。」

在《平均地權條例》修正方面，李永然律師指出：「這次《平均地權條例》的修正有六大重點，包括：一、私法人購買住宅許可制；二、限制換約轉售；三、新建成屋納入『紅單』管制；四、重罰不動產炒作行為；五、建立檢舉獎金制度；六、預售屋解約採申報登錄制。修法目的重在打擊不動產炒作行為，條例中也列出三大禁止炒作態樣，包含散布不實資訊，影響不動產交易價格；通謀虛偽交易，營造不動產活絡表象；壟斷轉售，影響不動市場秩序及牟利等……。違反相關規定，可能面臨最高新台幣5,000萬元的罰鍰。此外，本次修法也建立了檢舉獎金制度：政府設立了實名檢舉制度，民眾檢舉查證屬實後，即可獲得實收罰鍰一定比率的獎金。因此，民眾或不動產業者切勿為了利益炒作房地產，以免得不償失。」

央行祭出「限貸令」抑制不動產投機行為

政府這波「打房政策」還包括了「限貸令」，永然聯合法律事務所桃園所許淑玲律師談到：「中央銀行為了抑制不動產市場過熱及投機行為，從民國（下同）109年起陸續實施多項『選擇性信用管制措施』，企圖透過限制銀行放款條件，例如降低貸款成數、加強借款人審核、縮短寬限期等措施，抑制房價。然而112年8月1日財政部與內政部共同推動的『青年安心成家購屋優惠貸款精進方案』（新青安貸款）再度活絡房市，同時推升了交易量和房價，甚至出現消費者漏夜排隊搶買預售屋的熱潮，房價再被炒作出一波新高，於是央行在113年9月19日祭出『第七波選擇性信用管制』，發布修正《中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定》部分規定，其內容包括：

一、新增規範自然人名下有房屋者之第一戶購屋貸款不得有寬限期。

二、自然人第二戶購屋貸款最高成數由六成降為五成，並擴大實施地區至全國。

三、公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第三戶（含）以上購屋貸款之最高成數由四成降為三成。

四、餘屋貸款最高成數由四成降為三成，並自113年9月20日開始生效，此即為俗稱之「限貸令」，中央銀行並搭配113年10月1日調升新台幣活期性及定期性存款準備率各一碼（0.25%），加強貨幣信用之數量管理，希望藉此進一步減緩信用資源流向不動產市場。」

由於政策成效逐漸顯現，中央銀行於114年12月18日的理監事聯席會議宣布，針對房市管制措施，雖未鬆綁現行的選擇性信用管制，但自115年起，銀行不動產貸款總量將回歸由各銀行內部控管，但銀行仍須按月向央行報送相關資料。

為動盪房市打造一份法律防護網

由於接觸到諸多面臨購買房地問題而苦惱的當事人，李永然律師特地指示永然聯合法律事務所與永然法律基金會共同策劃《買房不踩雷：限貸令×預售屋全攻略法律手冊》，由住商不動產仁愛光復加盟店（好厝多不動產經紀股份有限公司）捐印，邀請永然聯合法律事務所桃園所主任律師及永然不動產法律事務中心召集人許啟龍律師擔任主編，台北所陳宜鴻律師及永然地政士聯合事務所總經理李廷鈞地政士擔任副主編，另結合多位專業律師，包括：陳淑芬律師、黃斐旻律師、吳任偉律師、黃介南律師、許淑玲律師、張雅蘋律師、林易陞律師、鄭元翔律師、陳冠毓律師及趙剛律師聯手撰寫，以最貼近讀者需求的方式，深入解析買房過程中可能遇到的法律關鍵問題。這本手冊針對《平均地權條例》修正、預售屋買賣契約、央行限貸令及其衍生爭議，提供全面且實用的法律解析，協助民眾在購屋過程中避開法律地雷，做出更安心的決策。

《買房不踩雷：限貸令×預售屋全攻略法律手冊》分為三大章節，首章聚焦《平均地權條例》如何抑制炒作行為，並深入探討預售屋買賣的法律風險與契約效力，包括紅單轉讓、合理審閱期、解除契約的條件等，幫助買方辨識建商誠信與契約陷阱。第二章則針對央行限貸令的法律性質與實際影響進行剖析，涵蓋預售屋、新成屋、中古屋買受人及建商的權益變化，並揭示第七波信用管制是否存在例外空間。第三章進一步處理限貸令引發的爭議與解約問題，如貸款成數不足是否構成解約事由、建商延遲交屋的法律責任、違約金是否顯失公平等，提供具體的法律主張與救濟方向。

法律知識是購屋最佳保障

《買房不踩雷：限貸令×預售屋全攻略法律手冊》兼具法律深度與市場實務，讓一般讀者、預售屋買家、房仲人員乃至於建商業者，都能一目了然地掌握政策脈動與風險應對。從簽約前的審慎評估、貸款流程的實務理解，到契約爭議的解決路徑，以完整架構協助讀者建立買房的法律安全網。面對瞬息萬變的房市與政策，本手冊不只是一本工具書，更是一份給購屋者的安心指南。凡正在買房、即將買房或從事相關產業者，都值得擁有一本，以避免在重大財務決策中踩雷，為自己的居住與資產規劃建立更堅實的保障。

為有效幫助大眾在變動的房市中，獲取清晰易懂的法律知識以做出明智的決策，保障自身合法權益受惠於社會。《買房不踩雷：限貸令×預售屋全攻略法律手冊》提供民眾免費索閱，相關訊息可至永然文化出版公司網頁（http://book.law119.com.tw）查詢，數量有限，送完為止！