文◎李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問
堪稱不動產詐騙手法中的「長青樹」之一的「靈骨塔」與「生基位」詐騙，為何很多人不斷地上當受騙。按這兩種產品性質、所涉及的法令與相關主管機關均有所差異，本文就以「生基位詐騙」為例，說明常見的詐騙手法與預防之道。
生基位與靈骨塔
根據<殯葬管理條例>第2條第6款規定：「骨灰（骸）存放設施」乃指供存放骨灰（骸）的納骨堂（塔）、納骨牆或其他形式的存放設施；同條例第2條第14款規定，「殯葬設施經營業」指以經營公墓、殯儀館、禮廳及靈堂、火化場、骨灰（骸）存放設施為業者，故「靈骨塔」為存放骨灰的處所，地方主管機關為殯葬管理處或民政局。
至於造「生基位」乃源於道教傳統的「活人塚」文化，本意在於藉由風水地靈之氣改運及消災解厄，實務上多以存放活人的毛髮、指甲或衣物為主，而非骨灰或骨骸，其相關設施不屬於「殯葬設施」不受<殯葬管理條例>的規範，而應回歸<民法>規範，若涉及土地與建物所有權轉移，則適用<土地登記規則>相關規定。
生基位詐騙對象
多數「生基位」詐騙標的，多為過去曾遭詐騙或曾投資失利的被害人，集團先取得被害人名冊後，利用當事人心有不甘，急於翻本的心理，捏造假交易與真權狀陷阱，讓被害人陷入誤信成交在即的假象，從而上當受騙而付出慘痛代價。
營造「即將獲利」的假象
詐騙集團深諳「心理戰」，其成員會透過分工扮演假買家、專業仲介等各種角色，向被害者謊稱有買家急需整批收購「生基位」，營造出產品價格飆漲、稀缺性高的假象，若不及時購買就可能錯失飆漲機會，倘能搶購，則可代為轉售，從而獲取其間極大的差價。
這種利用被害者渴望投資能翻身的心理及飢餓行銷手法，加上詐團角色分工扮演，成功瓦解了多數人的防備心。
透過「真實過戶」 建立錯誤的安全感
詐團又為取得當事人的信任，詐團會主動提議將土地所有權過戶給被害人作為「擔保」，詐騙者即會陪同被害者前往地政事務所辦理極少的土地所有權持分移轉，讓被害人誤信自己手中已握有地政事務所所核發的真實土地所有權狀，致產生此一交易已具備實質保障的錯覺。
這種結合行政程序的法律偽裝，讓當事人陷入具有行政機關背書的錯誤認知，讓被害人在後續支付加購款時，大幅降低防備的戒心。
藉口補齊手續 持續吸金
一旦詐騙被害人入局，詐團便以「生基位」需要連同特定土地所有權持分一起購買，新買家才願意出資蒐購為由，要求當事人加購各種產品與土地所有權持分。
詐騙者還常誆騙稱買家大筆收購金已到位，僅差臨門一腳的土地整合，誘使被害人為了能儘速將手上產品脫手，隨即陸續匯出各類高額款項，以補齊微小或無法開發之土地所有權持分。此一手法與投資詐騙中營造獲利假象，再要求當事人必須付出相關稅金、匯兌費或手續費等，才能出金的手法相同。
這類案件往往到最後，這些詐團的成員全部消失，而被害者最終只拿到一張土地所有權持分極其微小且毫無市場價值、產權複雜的非法定喪葬用地權狀。
藉民事交易糾紛脫罪
這類案件有時即使受害當事人提出刑事詐欺罪告訴，同時也能找到詐騙者，但因為有土地所有權移轉過戶事實，詐團會辯稱此為單純的土地買賣民事糾紛，矇蔽檢方，企圖將刑事責任導向民事糾紛而脫罪，藉此逃避刑罰制裁。
故投資者若遇到極小持份的土地所有權交易、跨區辦理或非專業地政士經手時，務必提高警覺，並建立高利潤及高風險的概念，另可再落實筆者所提倡的「雙代書」概念，自行聘請所信任的地政士協助把關，或委託專業律師協助，切勿因誤信巨大利益誘惑，或急於投資翻本的心理，而喪失防備心、戒心及判斷力。
最後也希望檢警對於這類詐騙能用心追查，有效追究詐團的刑責，才能澈底打擊詐團，保護善良的民眾能不受害。
原文網址：辨識不動產詐騙中的「生基位」詐騙
…………………………………..
作者：李永然律師
出版日期：2024/06/五版
書號：1F21-3
定價：400元
生活離不開柴、米、油、鹽，一如現代人無從避免爭端與法律。刑法、刑事訴訟法，是保障你我人身自由、健康、生命、財產的兩大「護法」，面對犯罪問題，打起刑事官司，從接受檢調偵查、找律師，到撰寫狀紙、上法庭辯論、審理、不服上訴、聲請易科罰金、緩刑、假釋……，一長串的訴訟程序，該如何沉著以對，才不會喪失應有的權益？本書依序分成「常見犯罪」、「偵查」、「自訴與審理」、「上訴」、「再審與非常上訴」、「執行」六大篇，以易學易懂的文字和狀例，教您一次上手，面對刑事官司不驚慌！
主編：李永然、吳光陸
作者：李永然、吳光陸、周家寅、孫慧敏、王國棟、鄧又輔、許啟龍
出版日期：2024/08 八版
書號：1H09-4
定價：1600元
向法院請求處理事務，往往須以「書狀」來表達。這些書狀的撰擬關涉當事人之權益甚鉅，倘措詞稍有不當，嚴重者會影響訴訟勝負之結果；輕微者亦將鬧出極大的笑話。所以書狀的撰擬必須慎重臨之。
書狀既然如此重要，其撰寫的方式及其內容的決定，當須加以研求。本書共分五篇，除民事、刑事、行政法等書狀分別於第二、三、四篇蒐遍各類狀例詳述外，於第一篇闡述法院有關知識及書狀的種類、構成、內容、遞送等，並對撰狀的要領，列舉實例，分析甚詳。更為可貴的是另闢第五篇，就日常涉訟最多的十種事例，按訴訟的流程，列舉各階段所需之狀例，不但簡明實用，而且可使讀者明悉各種涉訟事例的處理流程。
作者：李永然、陳銘壎合著
書號：2O01-2
定價：280元
執業律師在接觸刑事上訴第三審時，都經歷過戰戰兢兢的心情，因為第三審代表其中的法律爭議已在檢察署與法院間千百迴轉，此時要撰寫一份好的「上訴理由書」，得費一番苦思與煎熬。本書先將刑事第三審上訴理由中所謂的違背法令，做一概要性的說明，同時摘引最高法院的相關判決、判例，以及該院對於判決有無違背法令審查原則等供為參考；同時摭拾實際案例數則，將該等案例的部分上訴理由書狀及最高法院的判決全文等予以援引，是最佳撰狀參考用書。
作者：蘇南桓著
書號：2B18
定價：320元
人世雜遝，縱以敦厚、誠信獨善其身，亦難保沒有暴戾、欺詐、栽贓等禍事臨頭，一旦沾惹刑事官非，或遭檢警人員無故搜索、扣押、羈留……之對待，你該如何證明一身清白？爭取應有權益？
了解《刑事訴訟法》，才能讓你避開「無知」的操弄，轉危為安、攻守有據。本書以實際案例，教你短時間看懂《刑事訴訟法》，保命防身、維護公義，操之在己！
