文◎李廷鈞地政士

近年來，「詐欺集團」在台灣越來越猖獗，根據民國113年6月24日聯合報A9版記者姚岳宏所撰「學投資想獲利了結，老婦痛失新台幣（下同）一千二百萬，房被騙走」的報導。

日前台南就發生退休婦人在網路上看到投資教學廣告，被引導加入投資群組，由於婦人積蓄有限，對方就說服婦人將名下房產抵押給「民間借貸公司」籌措資金，對方於放款過程中，以各種名義收取高額利息、代書費和保證金及約定違約金，最後婦人不但沒有獲得任何報酬，損失一千二百萬現金之外，連「房子」都被騙走了。

實務上這些詐團，會慫恿被詐騙者拿不動產向民間借貸公司借貸現金，進行投資，但借貸出來的現金進入詐團口袋後，詐團相關人員就消失，留下受害的民眾，向民間借貸公司欠下龐大債務，由於不動產被民間借貸拿去設定第二順位抵押權（俗稱二胎），還不出債務，債權人可以聲請法院拍賣不動產，被害人的不動產就這樣不翼而飛。

更可惡的是，這些詐團往往和民間借貸（俗稱金主或地下錢莊）的關係，故意製造斷點，民間借貸稱自己也是受害者，並不知民眾是遭到投資詐欺才跟金主借錢。

甚至還在借款的過程中錄音錄影保留證據，配合「民間公證人」等等，讓被害人將來無法向法院表示借貸合約是無效的或主張被詐欺而撤銷（《民法》第92條）。詐團透過「車手」向「金主」取款後，更是消失的無影無蹤。

因此，民眾必須非常小心謹慎，如果遇到臉書不認識的帳號，要求加入「投資群組」，就要有防備心，因其極有可能是「詐騙」。如果遇到對方詢問自己有無不動產等等，就要特別提高警覺，尤其是不要把所有權狀和印鑑、印鑑證明隨便交付他人。

另外民眾如果房子過去有跟銀行貸款，設定第一順位抵押，在貸款清償之後，也不要急著塗銷抵押權，因為登記謄本「他項權利部」沒有抵押權的不動產，容易成為詐騙集團眼中的肥羊。

如果家裡有長輩，年紀較大，擔心家裡長輩被騙。其實可以幫長輩的不動產設立「預告登記」和「抵押權」給子女，將來不動產要處分或是設定任何權利，都必須經過子女的同意，而且因為已經設定了第二順序的抵押權，不動產的價值已經被設定滿了，較不容易成為詐騙分子的目標。

如果家裡有失智或是心智退化長輩，也可以透過向法院聲請「監護宣告」及「輔助宣告」，依照精神障礙或其他心智缺陷的程度，由法院法官裁定將其成為受監護或輔助宣告人，使其在處分不動產上必須經其監護人的同意及法院程序，則能更加保障財產的安全。（本文作者為永然地政士聯合事務所總經理、永然法律基金會董事)

文章連結：退休婦加入投資群組房產抵押給民間借貸公司 痛失1200萬、房子也被騙走

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