文◎李永然、陳冠毓／永然聯合法律事務所所長、永然聯合法律事務所律師
近年來不動產詐欺案件屢見不鮮，詐騙集團看準不動產價值高昂、民眾對登記與移轉流程不熟悉，遂利用資訊落差與時間壓力，以偽造文件冒名過戶、誘導設定抵押等方式趁隙而入，致民眾蒙受重大財產損失。
不動產詐欺雖非新型態犯罪，惟近年「台版地面師案」已顯示其手法朝向專業化、組織化、精緻化與產業化發展，未來相似案件恐將反覆發生。在此趨勢下，對擁有房屋、土地等不動產的民眾而言，防止不動產被詐騙的務實之道應在於將防線提前。
是以，本文擬提醒民眾運用政府近年推動之「地政防詐三寶」及「稅籍異動即時通／一站式申辦」等制度，進行防詐，俾保自己「不動產」之財產。
地政防詐三寶
首先談到「地政防詐三寶」，其乃指內政部近年推動的三項便民防詐措施，即「第二類謄本住址隱匿」、「地籍異動即時通」、「指定送達處所」。其共同目的在於：降低「個人資料」被利用的風險、提高權利異動的可見度、並確保重要通知能確實送達。謹分述如下。
（一）「第二類謄本住址隱匿」：
土地或建物謄本依揭露內容與申請資格，可區分為「第一類」、「第二類」及「第三類」謄本。其中「第二類謄本」原則上任何人均得申請，實務上常用於一般性產權查詢及交易前之初步確認。
惟「第二類謄本」雖有就登記名義人的出生日期、部分姓名及部分統一編號等資訊予以隱匿，然若所有權人未另行申請「住址隱匿」，其「住所資料」仍可能完整揭露，因而易被不法人士用以鎖定對象、蒐集個資，進而衍生騷擾或詐騙風險。
反之，如有申請「住址隱匿」，第二類謄本的住址僅顯示至「段、路、街、道」或前六個字，其餘部分均予遮蔽，得以降低個資外露與被精準鎖定之可能，從源頭強化事前防詐效果。
（二）「地籍異動即時通」：
「地籍異動即時通」是內政部自民國105年10月31日推動的免費預警服務，旨在協助民眾即時掌握名下「不動產登記」的變動情形。
不動產所有權人申辦此項服務後，名下土地或建物如有申請買賣、拍賣、贈與（含配偶贈與）、信託、抵押權設定、書狀補給、查封、假扣押、判決／調解／和解移轉、預告登記等異動時，系統會於「收件」及「異動完成時」，主動以簡訊或電子郵件通知，使所有權人得以及早察覺非本人申請的異動，及時查證處置，降低遭冒名移轉或設定負擔的風險，發揮已遭鎖定之不動產變動過程中的防詐效果。
（三）「指定送達處所」：
不動產所有權人的登記住址，原則上是以戶籍地為準，然戶籍地未必即為本人實際居住或可即時收受文件的處所。此一落差，不僅可能使所有權人無法即時掌握地政機關的通知（如鑑界日期通知、補發權狀公告通知、案件補正通知等），進而錯失查證、補正或主張權利之時機。
此外，戶籍地與實際居住地不一致，也可能成為詐騙集團利用的漏洞。例如，實務上曾有詐騙集團假冒租客向房東承租房屋，再偽造房東名義簽發本票，並持以向法院聲請本票裁定。由於房東未實際居住於戶籍地，致未能即時收受法院文書，也未能及時提出救濟；詐騙集團遂據此進一步聲請強制執行拍賣不動產，等到房東察覺異狀時，已為時已晚。由此可見，對於未實際居住於戶籍地的民眾而言，能否即時收受政府機關的相關通知，對其財產權益保障影響甚鉅。
有鑑於此，內政部訂定《土地登記機關受理指定送達處所申請作業要點》，自民國113年11月1日起受理民眾申辦「指定送達處所」，使登記機關得將相關公文通知優先寄送至申請人指定之國內門牌地址，藉此降低因漏收通知所致之權益受損與遭冒名利用的風險，從而強化防詐及權益保全效果。
「稅籍異動即時通」與「一站式申請」
「地政防詐三寶」雖能提升防詐效果，惟就「預警時點」而言，是在完稅後，雖有「地籍異動即時通」，而其通知係於登記案件收件後始發出，若詐騙流程已推進至不動產權利變動之送件申辦階段，所有權人往往須在極短時間內查證應對，稍有遲疑即可能面臨移轉或設定負擔完成之風險。故防詐機制如能透過在繳稅階段，就可將預警點往前移。
亦即不動產移轉通常伴隨土地增值稅、契稅申報或房屋稅、地價稅欠繳完稅，財政部自民國114年7月1日推出「稅籍異動即時通」，於名下不動產發生土增稅或契稅申報案件時，系統即於收件階段以簡訊、電子郵件或LINE推播通知，俾利所有權人於登記完成前及早察覺異常並即時處置。
另過去地籍與稅籍通知須分別向不同機關申請，為減輕民眾奔波，各地亦陸續推動「地籍＋稅籍」一站式申辦。例如：聯合報民國115年2月21日報導指出，「基隆市地政事務所」與稅務局攜手推動「一站式服務」，並已自民國114年12月1日上路；民眾攜帶身分證至地政事務所或稅務局臨櫃，即可一次申請「稅籍」與「地籍」兩項通知，落實「一處申請、雙重通知」之聯防機制。
結語
「道高一尺，魔高一丈」，面對不動產詐騙手法層出不窮，不動產所有權人除應於日常生活中妥善保管權狀、印鑑及身分資料，提高警覺、避免落入常見話術陷阱外，更應善用政府近年推出之各項制度化工具，預先降低個資外露風險、確保通知確實送達，並於關鍵程序發生時即時取得提醒。
前述措施多屬低門檻、可立即申辦的服務，建議名下持有不動產之讀者及早辦理，以爭取處置時效、降低受詐風險，進而守護不動產權益與資產安全；民眾如有不明瞭之處，也可以向各地之地政事務所或地政士聯合事務所之專業地政士諮詢。
文章連結：如何運用地政防詐三寶及稅籍異動即時通 預防不動產被詐騙？
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作者：李永然律師
出版日期：2024/06/五版
書號：1F21-3
定價：400元
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訴訟書狀範例
主編：李永然、吳光陸
作者：李永然、吳光陸、周家寅、孫慧敏、王國棟、鄧又輔、許啟龍
出版日期：2024/08 八版
書號：1H09-4
定價：1600元
向法院請求處理事務，往往須以「書狀」來表達。這些書狀的撰擬關涉當事人之權益甚鉅，倘措詞稍有不當，嚴重者會影響訴訟勝負之結果；輕微者亦將鬧出極大的笑話。所以書狀的撰擬必須慎重臨之。
書狀既然如此重要，其撰寫的方式及其內容的決定，當須加以研求。本書共分五篇，除民事、刑事、行政法等書狀分別於第二、三、四篇蒐遍各類狀例詳述外，於第一篇闡述法院有關知識及書狀的種類、構成、內容、遞送等，並對撰狀的要領，列舉實例，分析甚詳。更為可貴的是另闢第五篇，就日常涉訟最多的十種事例，按訴訟的流程，列舉各階段所需之狀例，不但簡明實用，而且可使讀者明悉各種涉訟事例的處理流程。
作者：李永然、陳銘壎合著
書號：2O01-2
定價：280元
執業律師在接觸刑事上訴第三審時，都經歷過戰戰兢兢的心情，因為第三審代表其中的法律爭議已在檢察署與法院間千百迴轉，此時要撰寫一份好的「上訴理由書」，得費一番苦思與煎熬。本書先將刑事第三審上訴理由中所謂的違背法令，做一概要性的說明，同時摘引最高法院的相關判決、判例，以及該院對於判決有無違背法令審查原則等供為參考；同時摭拾實際案例數則，將該等案例的部分上訴理由書狀及最高法院的判決全文等予以援引，是最佳撰狀參考用書。
作者：蘇南桓著
書號：2B18
定價：320元
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