●李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問
筆者日前發表「如何認識海外不動產詐騙的徵候？」，依前文所述，海外不動產投資雖具備資產配置的吸引力，但資訊黑洞往往是投資人的致命傷，筆者建議投資人務必建立一套標準化的防詐審查流程。藉本文分享一些實務上的建議，供讀者參酌，俾能協助大眾在海外跨境投資能建立防火牆。
脫離保母式行程 進行壓力測試
由於詐團往往運用海外參訪團方式誘騙投資人投資。其實要投資時，真正投資標的之環境評估，應在無專人陪同的情況下進行。
從簽證便利性、大眾運輸接駁，到基本的民生食宿與醫療機能，都應加以關注；若投資標的連基本生活需求都難以滿足時，則該區位的增值潛力勢必大打折扣。若「現場狀況」與「投資說明會」落差很大，甚至出現投資不動產的工程停擺，這便是最直觀的不宜投資信號。
識別公權力不彰的破窗徵候
其次「環境治安」是投資不動產價值的保值後盾。投資人應張大眼睛，觀察周邊是否有「破窗效應」的跡象：例如：路燈毀損未修、垃圾堆積、嚴重違規停車，甚至是疑似藥物濫用者的出沒等。這些看似細微的社會管理失序，往往足以預示著此一投資不動產的區域，行政公權力不彰，未來付出的管理成本與房價跌幅恐會超乎投資人的預期。
獨立的販夫走卒資訊管道
再者，對於海外投資不動產標的，能自聘不受利害關係牽連的導遊與翻譯，實際走訪建案周邊，與當地的販夫走卒、小商販隨機訪談。透過當地人的口耳傳聞，打聽該投資標的之建設公司的真正口碑與施工品質。運用這種軟硬體全面評估的支出，雖造成額外成本，但卻是防止百萬、千萬資金化為烏有的最便宜保障方法。
數位偵查與實績驗證
又投資人除了應審視國內代銷業者的背景，更須將徵信核心延伸至建案當地的開發商與營造廠，嚴防資金陷進資本額低、規避責任的「一案公司」陷阱。
在實務上，除了透過實地走訪與訪談來刺探口碑，更應善用方便的「數位工具」主動出擊：藉由翻譯軟體輔助，深入該國的法院判決書系統與商業登記平台，清查業者是否具備頻繁被行政機關裁罰、法院的法律訴訟或與他人間合約糾紛等「黑歷史」；唯有穿透業者刻意形塑的廣告糖衣，將這些隱藏的法律風險視為高度警訊，方能避免血汗錢在異國他鄉淪為爛尾的祭品。
托倫斯登記與契據登記的投資風險辨識
又在全球資產配置的版圖中，不動產產權制度的差異，往往是決定投資勝負的底層邏輯。目前全球不動產登記體系主要分為「托倫斯登記制」以及「契據登記制」。兩者在法律精神與風險承擔上存在天壤之別，投資人應事先明辨，請專業律師協助分辨，才不會受騙。
對匯款手續之基本認知
最後因購置海外不動產，涉及大額外匯管制、反洗錢防制等法律規範，資金儘可能能匯入具法律監管功能的託管帳戶、律師或信託專戶，至於匯入仲介個人或開發商私帳則應注意其風險。
此外，有些國家制度更存在硬性紅線，如：泰國要求特定海外匯入證明方可過戶、美國嚴禁不明第三方代匯、馬來西亞則設有政府監管的開發商專用帳戶。任何對匯款路徑的投機取巧，都可能導致資產遭凍結，或日後獲利無法合法匯回。
總而言之，海外置產的成功關鍵，在於深入了解，打破對開發商或代理商的「單一資訊」依賴，面對高度專業且陌生的異國法制，投資人要更戒慎恐懼，謹慎小心，才不會上當受騙，血本無歸！
文章連結：海外不動產詐騙預防思維
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作者：李永然律師
出版日期：2024/06/五版
書號：1F21-3
定價：400元
生活離不開柴、米、油、鹽，一如現代人無從避免爭端與法律。刑法、刑事訴訟法，是保障你我人身自由、健康、生命、財產的兩大「護法」，面對犯罪問題，打起刑事官司，從接受檢調偵查、找律師，到撰寫狀紙、上法庭辯論、審理、不服上訴、聲請易科罰金、緩刑、假釋……，一長串的訴訟程序，該如何沉著以對，才不會喪失應有的權益？本書依序分成「常見犯罪」、「偵查」、「自訴與審理」、「上訴」、「再審與非常上訴」、「執行」六大篇，以易學易懂的文字和狀例，教您一次上手，面對刑事官司不驚慌！
訴訟書狀範例
主編：李永然、吳光陸
作者：李永然、吳光陸、周家寅、孫慧敏、王國棟、鄧又輔、許啟龍
出版日期：2024/08 八版
書號：1H09-4
定價：1600元
向法院請求處理事務，往往須以「書狀」來表達。這些書狀的撰擬關涉當事人之權益甚鉅，倘措詞稍有不當，嚴重者會影響訴訟勝負之結果；輕微者亦將鬧出極大的笑話。所以書狀的撰擬必須慎重臨之。
書狀既然如此重要，其撰寫的方式及其內容的決定，當須加以研求。本書共分五篇，除民事、刑事、行政法等書狀分別於第二、三、四篇蒐遍各類狀例詳述外，於第一篇闡述法院有關知識及書狀的種類、構成、內容、遞送等，並對撰狀的要領，列舉實例，分析甚詳。更為可貴的是另闢第五篇，就日常涉訟最多的十種事例，按訴訟的流程，列舉各階段所需之狀例，不但簡明實用，而且可使讀者明悉各種涉訟事例的處理流程。
作者：李永然、陳銘壎合著
書號：2O01-2
定價：280元
執業律師在接觸刑事上訴第三審時，都經歷過戰戰兢兢的心情，因為第三審代表其中的法律爭議已在檢察署與法院間千百迴轉，此時要撰寫一份好的「上訴理由書」，得費一番苦思與煎熬。本書先將刑事第三審上訴理由中所謂的違背法令，做一概要性的說明，同時摘引最高法院的相關判決、判例，以及該院對於判決有無違背法令審查原則等供為參考；同時摭拾實際案例數則，將該等案例的部分上訴理由書狀及最高法院的判決全文等予以援引，是最佳撰狀參考用書。
作者：蘇南桓著
書號：2B18
定價：320元
人世雜遝，縱以敦厚、誠信獨善其身，亦難保沒有暴戾、欺詐、栽贓等禍事臨頭，一旦沾惹刑事官非，或遭檢警人員無故搜索、扣押、羈留……之對待，你該如何證明一身清白？爭取應有權益？
了解《刑事訴訟法》，才能讓你避開「無知」的操弄，轉危為安、攻守有據。本書以實際案例，教你短時間看懂《刑事訴訟法》，保命防身、維護公義，操之在己！
