永然地政士聯合事務所 李廷鈞地政士

根據民國109年6月18日工商時報A16版記者蘇秀慧「租屋新契約7月15上路，電費設上限」、中國時報A8版記者陳人齊等「7月15起，電費不再由房東漫天喊價」等報導，為了減少租屋市場糾紛，行政院消保處通過《房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項草案》，內容包括不得於租期內調漲租金、電費負擔透明化、重大疾病需療養者得隨時終止契約等，預計109年7月15日由內政部公告上路，預計全台285萬租屋族將可受惠。

消保處簡任秘書陳星宏表示，本次修法重點包含以下五點：1.房東不得於租期內任意調漲租金。2.電費負擔不得超出台電公告上限。3.承租者囤積危險物品房東可提前終止租約。4.房客因為疾病需住療養院，可隨時終止契約。5.簽約雙方資訊必須公開，房東必須提出「所有權證明」，房客也要出示「身分證」。

在終止租賃契約常有爭議，新制明定出租人和承租人得提前終止租約的法定事由，並且規定應於一定期限前用書面通知，一定期限前有三個月、30天兩種，但是如果是因為危害公共安全、損害建築結構安全或危及承租人安全健康，得不先期通知。像是出租人重新建築必要收回房屋，應在三個月前通知。又出租人不在期限內修繕，承租人則可以在30天前通知終止租約。

由於原來規範和2018年公布施行的《租賃住宅市場發展及管理條例》有出入，且2017年迄今租屋爭議仍多，因此予以修正「房屋租賃2.0，權益保障再升級」，違反規定者可以根據《消費者保護法》的規定限期改正，否則可罰新台幣3萬元以上、50萬元以下罰鍰，並可連續處罰。

筆者提醒，《消費者保護法》針對定型化契約有所規範，如果在定型化契約上面沒有記載，但卻是屬於應記載事項，法律效果是視為有紀載。定型化契約規定不得記載事項，卻在定型化契約中出現，法律效果則為無效。不過必須注意這邊因為是屬於消保法的「定型化契約範本」，都是針對企業經營者大量預先擬定的定型化租約來做規範；至於私人間的契約，則仍不受相關規範，但仍可作為訂約時的參考。

永然聯合法律事務所李永然律師提醒民眾務必注意房屋租賃的爭議，很多人承租房屋，往往忽視契約的訂立，其實「契約內容」非常重要，一旦出租人、承租人發生爭議，「契約內容」就是解決爭議的主要根據，「白紙黑字」千萬不要疏忽，如果不懂，還是要請教專業律師，比較有保障，俗云：「預防勝於治療」就是這個道理！